Cowichan 案与原住民土地权：对安省房产业权意味着什么

2025 年 8 月，加拿大不列颠哥伦比亚省（BC）的初审法院在 Cowichan Tribes v. Canada (Attorney General), 2025 BCSC 1490 一案中，宣告原住民对列治文（Richmond）一片土地享有原住民土地权（Aboriginal title），这片土地中包括私人拥有的地块。法院并没有注销私人业主的产权，而是认定：在通过谈判或进一步诉讼厘清两者关系之前，原住民土地权与私人所有权可以同时存在于同一块土地上。此案目前仍在上诉，对安省没有约束力；新不伦瑞克省（New Brunswick）上诉法院对私人土地采取了明显不同的处理方式。本文只介绍截至 2026 年 10 月的法律现状，不预测上诉结果。

要点速览

• Cowichan 是 BC 省的初审判决。各方均已上诉；截至下文所述会议论文撰写时，尚无已公布的上诉判决。
• 法院宣告联邦政府及列治文市持有的若干产权「有缺陷且无效」（defective and invalid），但没有对私人业主作出类似宣告，私人业主也不是诉讼当事人。
• 针对私人地块，救济对象是政府（Crown）：BC 省政府必须本着善意谈判，使这些产权与 Cowichan 原住民土地权相协调。
• 新不伦瑞克省上诉法院在 Wolastoqey 案中认定，不能就私人拥有的物业寻求原住民土地权宣告。加拿大最高法院于 2026 年 5 月 28 日驳回上诉许可申请。
• 安省大部分地区有历史条约覆盖，这是不应把 Cowichan 直接套用到安省产权上的原因之一。

本文的资料来源

2026 年 10 月，在安省律师协会（Ontario Bar Association）举办的 Ontario Legal Conference 上，Aaron & Aaron 的房地产律师 Bob Aaron（C.S.）发表了题为 Indigenous Land Claims over Private Property 的论文。本文以该论文为基础。文中所述观点属于论文作者或法院，并非侨达律师事务所的预测。

什么是原住民土地权？

原住民土地权是一项宪法权利，受《1982 年宪法法》（Constitution Act, 1982）第 35 条承认和确认。它和土地登记制度下的普通所有权不是一回事。

加拿大最高法院把它描述为一种独特的（sui generis）集体土地权益，源自政府主张主权之前原住民对土地的占有。在 Delgamuukw v. British Columbia, [1997] 3 S.C.R. 1010 一案中，最高法院认定原住民土地权是对土地本身的权利。在 Tsilhqot’in Nation v. British Columbia, 2014 SCC 44 一案中，最高法院确立了认定标准（在主权主张之前，对土地的占有须充分、连续且排他），该案最终由法院对一大片区域实际作出了原住民土地权宣告。

「土地主张」可能指三种不同的事

论文指出，「土地主张」（land claim）可能是原住民土地权主张、综合性主张或现代条约，也可能是指控政府未履行既有义务（例如条约承诺）的具体主张（specific claim）。只有第一种需要在法院证明原住民土地权。具体主张可能以赔偿或协商安排结束，完全不涉及土地权宣告。看到「某处附近有土地主张」的新闻时，首先要问的是：它属于哪一种。

Cowichan 案到底判了什么？

此案庭审历时 513 天。Cowichan 原告就其位于菲沙河（Fraser River）南支的历史村落 Tl’uqtinus 及周边土地主张原住民土地权。Barbara Young 法官认定，原告对约 1,846 英亩主张区域中的一部分享有原住民土地权，并享有为食用而捕鱼的原住民权利。土地权所涉土地包括加拿大联邦政府、温哥华菲沙港务局（Vancouver Fraser Port Authority）、列治文市以及私人业主持有的物业。

政府授地并未消灭原住民土地权

1871 年至 1914 年间，政府在该区域发出了永久产权（fee simple，即普通的完全所有权）授地。法院认定，省政府没有消灭原住民土地权的宪法权力，这些授地也没有消灭原住民土地权。永久产权来自政府授予，原住民土地权则不是。法院把原住民土地权定性为一种在先且优先的权益。

私人产权没有被注销

论文特别强调这一点，因为公众讨论常常把它模糊掉。私人业主不是诉讼当事人，Cowichan 原告也没有请求法院宣告他们的产权无效。法院宣告联邦政府和列治文市的特定产权有缺陷且无效，并将该宣告暂缓 18 个月生效；对私人业主则没有作出类似宣告。

判决第 2208 段指出，除非原住民土地权持有人成功采取救济行动，或者（更理想的是）通过与政府谈判解决，否则永久产权及相关权利在实际上不受影响。在此之前，两种权利同时存在于同一块土地上。

土地登记制度不能对抗原住民土地权

列治文市援引了 BC 省《土地产权法》（Land Title Act）中关于产权不可推翻（indefeasibility）的条文。法院认定，原住民土地权存在于省级土地登记制度之外，该法不能被用来否定一项宪法权利。论文指出了对房产交易的实际影响：仅靠查询地块登记册（parcel register），无法发现尚未证实的原住民土地权权益。论文同时指出，这并不意味着 BC 省（更不用说全加拿大）的每一个登记产权现在都不确定了。

尚未解决的问题

由于私人业主不在诉讼中，法院拒绝裁定他们能否援引「善意有偿且不知情的购买人」（bona fide purchaser for value without notice）等抗辩。和解最终采取赔偿、土地置换还是继续共存，法院也没有决定。

Wolastoqey 案有何不同

在 J.D. Irving, Limited v. Wolastoqey Nation, 2025 NBCA 129 一案中，新不伦瑞克省上诉法院认定，Wolastoqey 不能就私人拥有的物业寻求原住民土地权宣告；但在向政府索赔损害赔偿或补偿的诉讼中，仍可寻求关于历史土地权的认定。

加拿大最高法院于 2026 年 5 月 28 日驳回了上诉许可申请。论文解释，驳回上诉许可并不代表认可下级法院的理由，也不形成新的最高法院先例。Wolastoqey 在新不伦瑞克省具有约束力，在其他地区具有说服力；Cowichan 则仍在上诉中。

一名私人业主曾试图重开庭审

土地权范围内的大型工业业主 Montrose 在判决后申请加入诉讼并重开庭审，并提交证据称一家贷款方拒绝为其拟建项目融资（法院只是假定其属实，并未认定）。在 Cowichan Tribes v. Canada (Attorney General), 2026 BCSC 1213 一案中，Young 法官以滥用程序为由驳回申请，认为正确途径是已提出的上诉。Montrose 已对该裁定上诉。

这对安省业主和买家意味着什么？

第 35 条适用于全加拿大，但论文指出了几项实际差异：

• 历史不同。 BC 省有大片地区从未签订历史条约，Cowichan 也很大程度上取决于 BC 省特有的事实，例如殖民时期的土地政策和 BC 加入联邦的条款（Terms of Union）。安省大部分地区有历史条约覆盖，但条约边界、保留地以及未让与权益方面的争议仍可能出现。
• 法律不同。 各省的土地登记法律并不相同。安省的登记制度由其本省法律《土地产权法》（Land Titles Act, R.S.O. 1990, c. L.5）规范。Cowichan 解释的是 BC 省的法律，而不是安省的法律。

关于多伦多，论文指出：1787 年的「多伦多购地」（Toronto Purchase）于 1805 年以第 13 号条约（Treaty 13）确认，争议持续 200 多年，直到 2010 年联邦政府向 Mississaugas of the Credit 支付 1.45 亿加元。这是针对政府的历史主张以赔偿方式达成的和解。

论文认为，Cowichan 并不表明每一个永久产权都已变得可以被推翻。它提出的是加拿大上诉法院尚未最终回答的问题：当原住民土地权在政府已经授予他人的土地上得到证明时，两种权益应如何协调？

在安省拥有或购买房产的实用建议

对大多数买家（包括在安省买第一套房的新移民）来说，合理的做法是做好常规的尽职调查：

• 不要只看新闻标题。 先弄清楚是哪一种主张，以及是否有法院对具体土地作出过宣告。
• 询问您的律师该地区的已知情况是否需要进一步调查，因为尚未证实的原住民土地权主张不会出现在地块登记册上。
• 仔细阅读您的产权保险保单。 产权保险一般承保保单列明的产权风险，但受除外条款和例外条款限制，各家保单不同。某项主张是否在承保范围内，取决于您保单的具体措辞，请与律师或保险公司核对。我们的安省房产交易中的产权保险一文介绍了基本知识。
• 尽早与贷款方沟通：如果您要为已知主张区域内的商业或开发物业融资。
• 关注 BC 省上诉法院对 Cowichan 及 Montrose 上诉的处理。

如果您是第一次在安省买房，可参阅我们的安省购房分步指南以及非居民在安省购房，了解其余流程。

常见问题

Cowichan 案注销了谁的房屋产权吗？

没有任何私人业主的产权被宣告无效。法院宣告联邦政府和列治文市持有的特定产权有缺陷且无效（暂缓 18 个月生效），并认定在谈判或进一步诉讼之前，原住民土地权与私人永久产权可以共存。

Cowichan 案适用于安省的土地吗？

这是 BC 省的初审判决，仍在上诉，对安省没有约束力。第 35 条的宪法原则适用于全加拿大，但各地的历史和法律不同，而且安省大部分地区有历史条约覆盖。

产权保险能保障原住民土地主张带来的风险吗？

要看保单。产权保险承保列明的风险，但受除外条款和例外条款限制，各家保单不同。请阅读您的保单，并向律师或保险公司确认如何适用。

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免责声明： 本文仅为一般性信息，不构成法律意见。安省房地产、税务及遗产相关法律经常变动，每个案件都取决于其具体事实。阅读本文不构成律师—委托人关系。在采取任何行动前，请就您的具体情况获取专业法律意见。

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