2026 安省新房 HST 退税：三种退税怎么叠加

如果您在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之间与安省开发商签订新房购买合同，最多可能拿回 13% HST 中的 130,000 加元：8% 省税部分最多 80,000 加元，通过安省加强版新房退税（Ontario Enhanced New Housing Rebate，ENHR）退还；5% 联邦部分最多 50,000 加元，通过联邦首次购房者退税、安省新房负担能力补助（Ontario New Home Affordability Payment，ONHAP），或两者合并退还。ENHR 不限于首次购房者，而且和首次购房者退税不同，它不要求您是加拿大公民或永久居民。这一点对持工签的新移民很重要。这些规则是新的、临时的，细节很多，签约前请先核对 CRA 与安省政府的现行公布。

要点速览

• 现在一共有三层退税：原有的新房退税、联邦与安省两部分的首次购房者（FTHB）退税，以及临时性的安省 ENHR 加 ONHAP。
• 房价在 100 万加元以内的，ENHR 与 ONHAP 合起来可以退还全部 13% HST；100 万至 150 万之间为固定金额；到 185 万完全取消。
• 首次购房者退税要求您是加拿大公民或永久居民，并且在当年及前四个日历年内没有住过您自己拥有的房子，无论房子在加拿大境内还是境外。
• ENHR 要求房子是您本人或您亲属的主要居所，不要求公民或 PR 身份，也不要求是首次购房。
• 时间是关键。ENHR 一般要求与开发商的购房合同在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之间签订；把旧合同改签通常没有用。

新房的 HST 怎么算

安省的 HST 分两部分：5% 联邦部分（GST）和 8% 省税部分。从开发商购买新房，HST 按购房价计算；广告价格通常已经假设开发商会拿到您的退税。2026 年安省法律大会（Ontario Legal Conference）上，讲者 Maurizio Romanin 讲解了这在交房文件上如何体现：退税通常已包含在购房价内，并转让给开发商，所以整个价格是否成立，取决于买方是否符合资格。

第一层：原有的新房退税

2025 年以前，大多数新房买家依靠两种旧退税：

• 联邦 GST/HST 新房退税：金额小，只适用于较低价位的房屋（CRA 对自建房的标准是公平市值低于 450,000 加元）。大会材料将其描述为 GST 的 36%，最高 6,300 加元，房价在 350,000 至 450,000 加元之间逐步递减。
• 安省新房退税：CRA 表述为省税部分最多 24,000 加元，房价超过 185 万加元也仍然适用。

两者都要求房子是买方或其亲属的主要居所，并且由买方或其亲属在建成后首先入住。

第二层：首次购房者退税

联邦首次购房者 GST/HST 退税适用于 2025 年 3 月 20 日或之后、2031 年之前与开发商签订的购房合同：

• 房价不超过 100 万加元的新房，退还 100% 的 GST（或 HST 联邦部分），最高 50,000 加元；
• 房价在 100 万至 150 万加元之间按比例递减，到 150 万为零。CRA 自己举的例子：125 万加元的房子可得最高额的 50%，即 25,000 加元。

安省另外推出了配套的安省首次购房者退税，省税部分最多退 80,000 加元，资格条件与联邦一致。

CRA 规定，必须同时符合以下条件才算首次购房者：

• 年满 18 岁；
• 是加拿大公民或永久居民；
• 在取得房屋所有权的那个日历年及前四个日历年内，没有以您或您配偶、同居伴侣拥有的房子作为主要居所，无论房子在加拿大境内还是境外；
• 您和配偶或伴侣以前都没有领取过首次购房者退税。

对新移民来说，常常是其中两条决定结果。持工签的人在交房日不是公民或永久居民，所以不符合条件。另一种情况是：一位新移民到 2023 年为止一直住在自己在上海、孟买或拉各斯拥有的公寓里，那么 2026 年交房的新房，这位新移民就不算首次购房者。这项测试按房屋所有权转移给您的那一天判断，而不是签约那一天。

第三层：安省 ENHR 与 ONHAP（2026 至 2027 年）

是什么

安省加强版新房退税是对安省新房退税的临时加码，由 CRA 管理。CRA 公布的与安省新房退税合并后的退税额如下：

新房价值	省税退还（ENHR 加安省新房退税）
100 万加元以内	8% 省税部分全额退还，最高 80,000 加元
超过 100 万、不超过 150 万	固定 80,000 加元
超过 150 万、低于 185 万	部分退还
185 万及以上	只有安省新房退税，最高 24,000 加元

安省新房负担能力补助（ONHAP）是一笔独立的省级补助，由安省政府管理，针对 HST 联邦部分，最高 50,000 加元。安省公布的表格结构相同：100 万以内全额、100 万至 150 万固定 50,000 加元、185 万以内部分补助、185 万以上没有。只有符合并实际获得 ENHR，才能拿到 ONHAP。ONHAP 不需要另外申请，您在 CRA 退税表上勾选同意，CRA 就会把您的信息提供给安省政府。

谁符合条件

从同一开发商购买房屋和土地的，CRA 列出的条件是：

• 购房合同在 2026 年 4 月 1 日或之后、2027 年 3 月 31 日或之前签订；
• 2028 年 12 月 31 日或之前开工，2031 年 12 月 31 日或之前基本完工；
• 总价（不含 HST）低于 1,850,000 加元；
• 房屋是独立单户住宅或公寓单元，购买目的是作为您本人或您亲属的主要居所，不能用于出租；
• 由您本人或您的亲属在建成后首先入住。

自建房、租地房和合作社住房股份适用不同的条件。

请留意其中没有的条件：没有公民、永久居民或首次购房者的要求。一家人持工签来到加拿大，或者买方去年在海外还有自住房，只要新房确实会作为主要居所，仍可能符合条件。

2026 年 4 月 1 日以前签的合同

CRA 对此有明确说明。如果您修改旧合同，使其在形式上成为一份新合同，该合同仍被视为在 2026 年 4 月 1 日以前签订，不能享受 ENHR。如果旧合同解除后另签新合同，新合同必须是出于取得退税以外的真实目的而签订。转让交易（assignment）则要求原始合同和转让合同都在 2026 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日之间签订。

几种退税怎么配合

CRA 规定了先后顺序：

1. 如果您符合联邦首次购房者退税的条件，必须先申请这一项。联邦 5% 中首次购房者退税没有覆盖的部分，再由 ONHAP 补足。
2. 8% 省税部分，可以申请 ENHR、安省首次购房者退税，或两者都申请，但合计不得超过 80,000 加元与实际应缴省税两者中较低者。

实际上，对于 100 万加元以内的房子，符合条件的首次购房者和非首次购房者最后拿到的总退税额可能差不多。差别在于由谁支付、如何申报，以及资格不成立时会发生什么。CRA 的 GST190 申请表和 RC7190-ON 安省附表，针对每种组合（只有新房退税、首次购房者、首次购房者加 ENHR、只有 ENHR）都有不同的勾选项，所以负责交房的律师需要准确了解您的身份和住房历史。

买家要注意的风险

• 资格风险由您承担。 CRA 明确表示，如果您不符合条件而开发商已经把退税抵扣给您，您必须偿还；如果开发商知道或应当知道，开发商也要承担连带责任。开发商的合同通常要求买方向开发商补回这笔钱。
• 主要居所是实打实的测试。 买来出租的房子不符合条件。您的意图必须从一开始就明确，并由您本人或亲属首先入住。
• 计划变化会产生影响。 如果您因工作搬到外地，或者原本要入住的家人留在海外，合同里关于退税的假设可能就不再成立。
• 交房日期会变。 楼花工期常常延误。请核对开工和完工的截止日期是否与开发商的进度相符。

常见问题

持工签可以拿安省 HST 退税吗？

联邦和安省的首次购房者退税要求加拿大公民或永久居民身份。安省 ENHR 和 ONHAP 没有列出这项要求，关键在于房子是否是您本人或亲属的主要居所，以及签约日期。请按您的情况核对 CRA 的现行条件。

我在原籍国有一套自住房，还算首次购房者吗？

如果您在取得新房所有权的那一年或前四个日历年内以那套房子作为主要居所，就不算。CRA 的测试明确包括加拿大境外的房子。

加强版退税适用于二手房吗？

不适用。这些退税只适用于新建或大规模翻新的房屋，一般是从开发商购买或您自己建造的房屋。

我 2025 年和开发商签了合同，可以重签来拿加强版退税吗？

一般不行。CRA 把修改后的合同视为在 2026 年 4 月 1 日以前签订；解除后重签的合同，必须有取得退税以外的真实目的。您仍可能符合首次购房者退税或安省新房退税的条件。

其他交房费用，请参阅我们的安省购房分步指南、首次购房者土地转让税退税以及非居民在安省购房。

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