安省买房时如果产权上登记有地役权（easement），意思是别人有权为特定目的使用您土地的一部分，最常见的是通行权（right of way），即可以经过某条车道、后巷或小路。邻居能不能在上面停车，首先取决于登记的地役权文件怎么写，并结合设立当时的情况来解读。安省法院多次认定，通行权并不当然包括停车权，但结论取决于具体事实。在购房条件到期、合同变成无条件之前，请让律师读一读地役权文件的原文。
本文依据 Fasken 律师事务所 Sarah J. Turney 与 Janet Lau 在安省律师协会（OBA）2026 年安省法律大会（Ontario Legal Conference）上发表的论文《Ever Evolving Easements》撰写，文中提到的判例均出自该论文。凡属作者个人观点，文中均注明。
要点速览
- 地役权是使用他人土地的权利。它随土地转移，房子卖掉后仍然存在，所以买家买到的房子是带着这项负担的。
- 法院像解释合同一样解释地役权：首先看授予文件的文字，并结合设立当时存在的情况。
- 法院可以在地役权中加入为使用该地役权「合理必要」的附属权利（ancillary rights）。停车有时属于附属权利，但多数情况下不是。
- 安省上诉法院近期的判决采用严格的「必要性」标准，仅仅是方便并不足够。
- 承受地役权的土地所有人可以对地役权区域做一些改动；只有当改动对授予目的构成「实质性妨碍」（substantial interference）时，对方的投诉通常才会成立。
安省房产上的地役权是什么？
地役权是使用不属于自己的土地的权利。它需要两块独立的土地：受益的一方称为需役地（dominant land），承受负担的一方称为供役地（servient land）。这项权利必须是为土地本身带来好处，两块土地必须由不同的人拥有或占用，而且权利的内容必须清楚、确定。
通行权是最常见的地役权：比如经过两户之间的共用车道、一排房子后面的后巷，或者穿过农场通往湖边小屋（cottage）的道路。由于地役权附着于土地，供役地的新业主取得房产时须继续承受这项地役权，需役地的新业主则继续享有这项权利。
安省法院怎么判断地役权允许做什么？
法院首先看设立地役权的文件原文，并结合授予当时的情况来解读。文字清楚的，法院不会借助外部事实去改变它；当事人自己心里没有说出来的想法不予考虑。事后发生的情况，例如多年后才加建的露台，一般也不会改变地役权的范围。所以，文件当初怎么写、当时周边是什么情况，往往比现在怎么用更重要。
安省上诉法院在 Fallowfield v Bourgault（2003 年）一案中确立了这一思路。该案中两栋房子之间隔着一条四英尺宽的地带，双方互享为维修房屋而使用该地带的地役权。法院认为应以授予地役权时的情况为准，事后建造的露台和平台与地役权的范围无关。
在 Reddick v Robinson（2024 ONCA 116）一案中，上诉法院确认，加拿大最高法院在 Sattva 案中确立的合同解释原则同样适用于地役权。多数意见把一名证人的证言认定为当事人的主观理解而不予采纳，一名法官就此持异议。
通行权包括停车的权利吗？
不当然包括。通行权主要是来回通过的权利。只有在文件文字涵盖停车，或者法院认定在具体情况下停车是使用该地役权所合理必要的，才包括停车。安省的判决两种结果都有，所以关键要看具体文件和事实。不能因为前任业主或邻居一直在上面停车，就认为停车是权利。
论文讨论的判例显示出不同的结果：
- 允许停车。 在 Boone v Brindley（2003 年）一案中，上诉法院维持了初审判决：湖边小屋的业主可以在穿过农民土地的通行权范围内停车。初审法官认定，按地形，该通行权所在位置是唯一可行的停车地点。
- 因文字而允许停车。 在 Square-Boy Limited v City of Toronto（2017 ONSC 7178）一案中，一处原停车场上的通行权写明「for all purposes」（用于一切目的），法院认定其中包括为进出商业物业而允许停车的权利。
- 不允许停车。 在 MacRae v Levy（2005 年）一案中，通行权于 1940 年授予，湖边小屋到 1953 年才建成。授予时并不需要停车，因此停车不属于附属权利。
- 共用车道不能停车。 在 Kirby v Otulakowski（2021 ONSC 3298）一案中，邻居双方都可以开车经过两栋房子之间的地带，但无权在上面停车，因为停车会对通行权构成实质性妨碍。
- 只能短暂停靠。 在 Soares v Café Regional Bar and Grill Inc（2013 ONSC 7939）一案中，法院认定，就该案事实而言，停靠不超过 15 分钟是允许的，但更长时间的停车就妨碍了其他权利人的通行。
什么是「附属权利」？现在的标准有多严格？
附属权利是法院因为使用地役权「合理必要」而读入地役权的额外权利，例如铺设车道路面，或按建筑和消防规定修建紧急出口。现在法院采用严格标准：这项权利必须是使用和享有该地役权所必需的，仅仅合理或方便都不够。换句话说，「有了会更好用」不等于「没有就用不了」。
在 Primont (Castelmont) Inc v Friuli Benevolent Corporation 一案中，上诉法院维持了初审宣告：一项「为车辆及行人进出之目的」（for the purposes of vehicular and pedestrian access and egress）的地役权不包括停车权。相关各方已在与市政府签订的其他协议中另行处理了停车问题，而依赖该地役权的长期护理院自己也有一些车位。
在 1711811 Ontario Ltd v Buckley Insurance Brokers Ltd（2025 ONCA 56）一案中，上诉法院维持了初审认定：一项供车辆到达装卸平台的地役权，除短暂停靠外不包括停车权。论文作者认为，Primont 案收窄了附属权利原则，更看重授予文件的文字，而不那么看重周边情况。
供役地业主可以堵住或改动通行权吗？
供役地业主仍然拥有这块地，也可以使用它，但不得对地役权人按授予目的使用该地役权构成实质性妨碍。如果改动之后通行权仍能按原目的使用，通常不足以提起诉讼。所以，对方加建或改动了什么，并不一定就构成侵权，关键看是否妨碍了文件写明的用途。
在 Weidelich v de Koning（2014 ONCA 736）一案中，房主加建的结构侵入了一条私人后巷，而该后巷上有一项「为车辆进出之目的」的通行权。后巷宽度没有受到影响，上诉法院认定不构成实质性妨碍。在 Buckley 案中，隧道高度被降低了两英寸，但车辆仍能到达装卸平台，诉求未获支持。上诉法院确认，判断是否构成实质性妨碍没有机械的标准，每个案件都取决于具体事实。
在安省买带地役权的房子，买前要查什么？
请律师调出并阅读产权上登记的每一份地役权文件，而不只是看产权登记册（parcel register）上的标题。把文件描述与测量图（survey）以及土地的实际使用情况对照。如果文字不清楚，或者邻居的使用方式可能超出文件允许的范围，请在购房条件到期之前提出。
给买家（包括第一次在加拿大买房的新移民）的实用建议：
- 看清文字。 「access and egress」（进出）、「free passage」（自由通行）和「for all purposes」（用于一切目的），可能导致不同的结果。
- 实地查看。 留意地役权区域上或附近的车辆、棚屋、围栏或大门，并问卖方是谁在使用。
- 查有没有另行签订的协议。 论文作者指出，如果停车、围栏或维修等权利是在另一份合同中处理的，法院可能会对地役权本身作更窄的解释。
- 问清产权保险。 请律师说明您这套房产的产权保险保什么、不保什么。产权保险在购房中的作用，可参阅我们的安省房产交易中的产权保险一文。
- 想好自己的计划。 在地役权附近加建车库、扩建或装围栏，都可能引发妨碍通行的问题。
审查地役权是买房法律工作的一部分，整个流程可参阅我们的安省买房分步指南。如果您在加拿大境外购房，也请参阅我们的非居民在安省购房指南。
如果我的房子是受益于地役权的一方呢？
如果您的房子要靠经过邻居土地的通行权才能进出，比如共用车道或通往湖边小屋的道路，同样要仔细阅读文件。您的权利以授予文件允许的范围为限，再加上法院认为必要的部分。不要想当然地以为可以在上面停车、拓宽或铺路，动手之前请先核实。
论文作者对起草新地役权的律师的建议是：尽可能准确地写明当前和将来的用途，因为遵循 Primont 案的法院很可能把地役权限于文件写明的内容。如果您正在谈判一项新的地役权或共用车道协议，这条建议对您同样适用。
常见问题
安省共用车道有地役权，邻居可以在上面停车吗？
只有地役权文件允许，或法院认定在具体情况下停车是必要的，才可以。在安省的几个判例中，经过共用车道的通行权并不包括停车权。
房子卖了，地役权还在吗？
在。地役权附着于土地，供役地的买家取得房产时须继续承受地役权，需役地的买家则继续享有其权利。
我家地上有通行权，可以在上面装围栏或建东西吗？
如果不对文件写明的用途构成实质性妨碍，有可能可以。法院会看具体事实，动工前请先咨询律师。
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